תכנון ובניה
ליווי משפטי בהליכי תכנון, הסדרת חריגות ובירור זכויות מול רשויות התכנון
תחום התכנון והבנייה בישראל מוסדר בחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965, וכולל שורת הליכים מנהליים ומשפטיים: קידום תוכניות בניין עיר (תב”ע), קבלת היתרי בנייה, אכיפה פלילית ומנהלית בנוגע לחריגות בנייה, שומת היטלי השבחה ודרכי הערעור על היטלי השבחה, וכן מנגנוני פיצוי בנוגע להתנהלות הרשויות הקשורות לשינויים תכנוניים.
תהליכים אלה עשויים להיות ארוכים, מורכבים ומחייבים בחינה של בעלי מקצוע שזה תחום התמחותם. בעלי הנכסים שמבצעים הרחבות מסוגי שונים יכולים להיות חשופים להליכים פליליים ומנהליים שגוררים קנסות כבדים, צווים להריסה או אטימה ובמקרים חריגים אף עונשי מאסר. גם פעולות שנראות פשוטות וקטנות – כמו סגירת מרפסת או תוספת בנייה – עשויות להיחשב לחריגה המחייבת היתר, וללא הסדרה מתאימה, יכולות להוביל להגשת כתבי אישום וצווים מנהליים.
במקרים בהם אישור תוכנית בניין עיר פוגע בערך הנכס – למשל, עקב סלילת דרך חדשה, שינוי ייעוד המקרקעין או בנייה רועשת בסמוך – ניתן להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שמטרתו לפצות בעלי מקרקעין על ירידת ערך הנובעת משינוי תכנוני.
אנו במשרד עו”ד ליאור קליין מתמחים בליווי וייצוג בתהליכי תכנון ובנייה, תוך מתן דגש מיוחד על מקרים הקשורים לחריגות בנייה בהיבט הפלילי-מנהלי. עם ידע מעמיק וניסיון נצבר בייצוג מול הרשויות ובתי המשפט, אנו נסייע לכם לצמצם נזקים, לחסוך הוצאות מיותרות על קנסות והיטלים, להסדיר חריגות בנייה בצורה חוקית, ולהתמודד עם תכניות מתאר הפוגעות בנכס שלכם – והכול תוך הקפדה על פתרון יסודי ויעיל.
שירותים משפטיים שאנו מציעים בתחום
ליווי הליכי תכנון (קידום תב”ע)
ליווי של הכנת מסמכי התכנית בפן המשפטי ; ייצוג בהליכי התנגדויות; בדיונים במוסדות התכנון עריכת החוזים וליווי ביצוע עסקאות בנכסים.
חריגות בנייה והסדרתן בהיבט הפלילי-מנהלי
ייצוג משפטי בנוגע לחריגות בנייה וייצוג מול ועדות תכנון או מנהל האכיפה על המקרקעין הארצי בבתי משפט.
ייצוג מול וועדות תכנון
טיפול בהליכי ערר מול ועדות תכנון עירוניות וייעוץ משפטי בנוגע להיתרי בנייה.
הגשת עררים על היטלי השבחה
טיפול משפטי להפחתת היטלי השבחה.
תביעות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
ייצוג בתביעות נזיקיות כנגד רשויות בגין ירידת ערך מקרקעין בעקבות אישורי תוכניות בניה פוגעות.
שאלות ותשובות נפוצות
מתי צריך להוציא היתר בנייה?
סעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה קובע כי “לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שניתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר “
משמע כל פעולה של שינוי פיזי בנכס כמו הרחבה, סגירת מרפסת, קירוי בחלונות הקמת פרגולה או מחסן – דורש היתר בניה , למעט החריגים הקבועים בחוק התכנון והבניה והתקנות מכוחו. תמיד עדיף לבדוק מראש עם בעל מקצוע בתחום כדי להימנע מהסתבכות.
מה נחשב לחריגת בנייה?
כל בנייה ללא היתר או בניגוד לתנאי ההיתר הקיים – כמו – כמו בנית דרך, שינוי חיצוני בבניין, שינוי,3 שימוש בבניין או בקרקע שלא לפי תכנית מאושרת נחשב חריגת בנייה. כך למשל שינוי בדירה באופן של פיצול יחידה, סגירת מרפסת, הקמת פרגולה מעל השטח הקבוע בתקנות, בניה או הצבה של מחסן, הפיכת מחסן ליחידת דיור או שימוש בדירת מגורים לפעילות עסקית או אחרת בלי היתר לשימוש חורג נחשבות הרשימה לא ממצה
האם אפשר להסדיר חריגת בנייה בדיעבד?
לא מומלץ אך, לעיתים ניתן להוציא היתר בדיעבד – הדבר תלוי בסוג החריגה, בתוכנית ובמדיניות ועדת התכנון הרלוונטית .
מהו סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
מה זה היטל השבחה ומתי משלמים אותו?
האם ניתן לערער על החלטות של ועדות תכנון או על היטלי השבחה?
סיפורי מקרה רלוונטים
